小江戸川越ハーフマラソン

今日は川越市にて「小江戸川越ハーフマラソン」が開催されました!

マラソン

川越水上公園が会場(スタート&フィニッシュ)となり、ハーフ、10km、Fun Run(4km)の3種類のコースがあります。

ゲストランナーに埼玉県庁の川内優輝選手と猫ひろし選手をお招きしての大会です。

冬はなかなか汗をかく機会がないので、マラソンに挑戦することは体にとって大変良いことなんだそうです。

夏だと脱水症状や炎天下での運動で体調を崩してしまう方もいらっしゃるのですが、冬の大会ですと慣れていない人にとっても無理なく走れるとのことです。

また、夏前から練習を始める早い人はもちろん、夏が終わってから練習する人にとっては練習時期が暑くない秋であることも魅力のひとつになっているとか。

大会では制限時間はありますが、自分のペースで無理なく走ることが健康の第一歩だそうですので、これから、または来年に向けて練習してマラソン大会に参加してみてはいかがでしょうか?

 

chieko.miniチエコ

どうして旬のものを食べるといいの?

「旬」ってなんでしょうか?

秋はサンマが旬だということで、スーパーに毎日のようにサンマが並べられていました。

贈っていただく機会も多く、幾度となくサンマを口にした秋でした。

食材には「旬」と呼ばれる時期がありますよね。

そしてその時期はここぞとばかりに店頭に並べられ、比較的安価で売られています。

「旬」とはなんのことなんでしょう。「季節感」・・・なのでしょうか。

「〇〇が旬だから」と購入する人を見かけますが、旬だとなにかよいことがあるのでしょうか?

気になったので、調べてみました。

栄養士

最近はビニールハウスでの栽培や、海鮮の養殖などで1年中いつでも食材が揃うようになりました。

しかし、本来食材には「成長に適した気候や環境」があり、それらに手を加えない、本来の収穫時期を「旬」と呼ぶそうです。

例えば、ほうれん草の旬は冬です。

ほうれん草は秋から冬にかけての穏やかな気候の中日光を浴びて、ゆっくりじっくり栄養分を溜め込み成長します。

しかし夏の強い日差しの下で急激な成長をすると、葉の成長に栄養分を蓄えが追いつかず、味が薄く栄養価の低いほうれん草ができるそうです。

旬の食材と、そうでない時期の食材を比べると栄養価には2倍以上の差が出ることもあるとか。

また、人間の体も旬の食材を欲するようにできているので、旬の食材を食べると栄養の総量だけでなく、栄養素の種類としても体にいいそうです。

食卓

栄養の質も量も抜群な旬の食材を食卓に取り入れ、効率的に栄養をつけたいですね☆

 

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【無権代理】

第20問
AがBの代理人としてB所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、A自らが買主となって売買契約を締結したときは、Aは甲土地の所有権を当然に取得する。

②Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、AがCの代理人となってBC間の売買契約を締結したときは、Cは甲土地の所有権を当然に取得する。

③Aが無権代理人であってDとの間で売買契約を締結した後に、Bの死亡によりAが単独でBを相続した場合、Dは甲土地の所有権を当然に取得する。

④Aが無権代理人であってEとの間で売買契約を締結した後に、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合、Eは甲土地の所有権を当然に取得する。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第20問の答え

①誤り:代理人自身が買主になること(自己契約)は本人の利益を害する危険性が高いことから、原則として禁止されている(無効となる)。よって当然に取得するわけではない。

②誤り:双方代理は依頼者の一方に偏ったり裏切ったりする危険性が高いため原則として禁止されている。よって当然には取得できない。

③正しい:本人Bが死亡して、無権代理人Aが単独でBを相続すると、この土地はAのものになる。はじめからAが自分の土地をDに売ったとみなせば問題ないので、Dは甲土地の所有権を当然に取得できる。

④誤り:無権代理人Aが死亡して、本人Bが単独でAを相続した場合、Bは本人としての立場で、追認拒絶権を行使できる。よってEは甲土地を当然には取得できない。ちなみに、Eが善意無過失の場合は、EはBに対して、甲土地を引き渡すよう請求できる。

よって、この問いの正解は③。

 

自己契約や双方代理が原則として禁止、は代理でもよく出てきたのでわかりました!

③と④の選択肢は状況は似ていても、本人と無権代理人どちらが亡くなるかによって売買契約には違いが出るので、日常でも気をつけないといけないと思いました。

 

chieko.miniチエコ

28日 成田山川越別院にて蚤の市開催!

バザー こども

川越市久保町9-2 成田山川越別院の境内にて、蚤の市が開催されます。

毎月28日を【お不動様の御縁日】とし、蚤の市が開かれています。

境内には100店舗近い骨董・古民具などのお店が出ていて、境内はお店でぎっしり埋め尽くされます!

開催する曜日や時間帯によっては、境内は大混雑です。

今月は金曜日の開催ですので、休日ほど混雑はしないかと思いますが、早い時間に行くのが正解です☆

寒空の下、屋外での開催ですので暖かい格好をして出かけましょう♪

成田山川越別院
350-0055 川越市久保町9-2
TEL 049-222-0173

フリマ

 

 

chieko.miniチエコ

三連休はいかがでしたか?【埼玉県の紅葉】

今日で三連休が終わりますね。

どこかお出かけされましたか?

普段より事務所前の道も混んでいたように思います。

平野部の紅葉も見頃で、暖かい土日になり、行楽日和でしたね☆

どこも行かなかった~!という方。埼玉県内でもまだ紅葉が見られますよ!

【長瀞の街中&宝登山】
まさに今が見ごろ!今週末頃まできれいな紅葉が見られます。
紅葉祭り(紅葉のライトアップ):2014年11月14日~11月30日
[問合せ先:長瀞町観光案所0494-66-0307]
紅葉する木の種類:モミジ、クヌギ、ナラ
おすすめスポット:岩畳周辺、宝登山

紅葉

 

ライトアップは人気なので夜になると多少混雑しますが、比較的空いているのは平日の夜です。

日帰りでふらっと行くのも楽しいですよね。

帰りに温泉に浸かって温まってくるのもまた良し・・・

私も明日の夜あたり、でかけてみようかな♪

 

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【無権代理】

第19問
B所有の土地をAがBの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①AとBとが夫婦であり契約に関して何ら取り決めのない場合には、不動産売買はAB夫婦の日常の家事に関する法律行為の範囲内にないとCが考えていた場合も、本件売買契約は有効である。

②Aが無権代理人である場合、CはBに対して相当の期間を定めて、その期間内に追認するか否かを催告することができ、Bが期間内に確答をしない場合には、追認とみなされ本件売買契約は有効となる。

③Aが無権代理人であっても、Bの死亡によりAがDとともにBを共同相続した場合には、Dが追認を拒絶していても、Aの相続分に相当する部分についての売買契約は、相続開始と同時に有効となる。

④Aが無権代理人であって、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合には、Bは追認を拒絶できるが、CがAの無権代理につき善意無過失であれば、CはBに対して損害賠償を請求することができる。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第19問の答え

①誤り:夫婦の一方が、日常の家事に関する法律行為をした場合、他の一方は、連帯して責任を負うことになっている。しかし不動産売買は日常の家事に関する法律行為とは言えず、さらにCも日常の家事に関する法律行為の範囲内にないと考えているのだから、表見代理も適用されず、売買契約は無効である。

②誤り:契約をした相手方は、本人に対して、相当の期間をつけて追認を催告できる。もし期限までに答えないと追認を拒絶したものとみなされる。

③誤り:無権代理行為の追認権は分けることができないため、追認権は相続人全員が共同して行使する必要があるので、共同して追認権を行使しない限りは、無権代理行為である売買契約は有効にならない。

④正しい:Aが死亡して、Bが単独でAを相続すると、Bには⑴本人としての立場と⑵無権代理人の相続人の相続人としての立場がある。だから⑴Bは本人として追認拒絶権を行使することはできる。しかし、⑵それとは別にBはAから無権代理人としての責任(侵害賠償義務)を相続することになるので、CはBに対して損害賠償を請求することができる。

よって、この問いの正解は④。

 

今回は難しかったので、再度復習をしたいと思います。

chieko.miniチエコ

法定研修に行ってきました!

昨日、全日本不動産協会の「宅建主任者 法定研修」に行ってきました!

弊社は川越支部所属なので、川越西文化会館(メルト)にて研修を受けました。

私は参加が初めてで、ドキドキでした。

今までは他の社員が行っていたのですが、私が最近宅建の勉強を始めたので、参考になるからと代わっていただきました。

研修は13:30から始まり、間に10分間の休憩をはさんで16:00まで続きます。

会場では資料が配られ

IMG_3078

 

毎回違う内容の講習を受けます。

今回は不動産取引に関する紛争事例を弁護士法人の方に解説していただきました。

最近起きた事例ばかりで、不動産取引時に何を気をつけるべきか具体例をもって知ることができ、とても勉強になりました。

今年3回の研修にすべて出席できたので検査済証をいただきました!

IMG_3080

 

ドアに貼ってあった昨年のと貼り替えました☆

 

chieko.miniチエコ

今日の宅建勉強

なかなか続けるのが難しい勉強ですが、ブログに公開しながらだとやる気が湧きますね!

「お、頑張ってるやつがいる」と見に来ていただけたら嬉しいです☆

来年受験しようかな、と思っている方いらっしゃいましたら、一緒にがんばりましょう~!

大人 勉強

 

【代理】

第17問
Aが、B所有の建物の売却(それに伴う保存行為を含む。)についてBから代理権を授与されている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Aが、Bの名を示さずCと売買契約を締結した場合には、Cが、売主はBであることを知っていても、売買契約はAC間で成立する。

②Aが、買主Dから虚偽の事実を告げられて売買契約をした場合でも、Bがその事情を知りつつAに対してDとの契約を指図したものであるときには、BからDに対する詐欺による取消はできない。

③Aが、買主を探索中、台風によって破損した建物の一部を、Bに無断で第三者に修繕させた場合、Bには、修繕代金を負担する義務はない。

④Aは、急病のためやむを得ない事情があっても、Bの許諾がなければ、さらに代理人として選任しBの代理をさせることはできない。

※答えは下部に記載します。

第18問
AがA所有の甲土地の売却に関する代理権をBに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。

①Aが死亡した後であっても、BがAの死亡の事実を知らず、かつ、知らないことにつき過失がない場合には、BはAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。

②Bが死亡しても、Bの相続人はAの代理人として有効に甲土地を売却することができる。

③18歳であるBがAの代理人として甲土地をCに売却した後で、Bが18歳であることをCが知った場合には、CはBが未成年であることを理由に売買契約を取り消すことができる。

④Bが売主Aの代理人であると同時に買主Dの代理人としてAD間で売買契約を締結しても、あらかじめ、A及びDの承諾を受けていれば、この売買契約は有効である。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

 

【答え】

第17問の答え

①誤り:Cが真相を知っているため、契約は予定通りBC間に成立する。
②正しい:本来はAが騙されるとBが騙されたことになる。しかしBは詐欺を見破った上でOKの指示を出しているので、Bは取消権を放棄したことになり詐欺は不成立となる。
③誤り:Aは保存行為も任されているため、無断で発注してもBが発注したことになる。
④誤り:やむを得ない事情があれば、Bの許諾がなくても、復代理人を選任できる。

よって、この問いの正解は②。

第18問の答え

①誤り:委任にとる代理は、本人の死亡・破産で代理権が消滅する。なのでAが死亡すると代理権が消滅し、BはAの代理人として有効に甲土地を売却することはできない。
②誤り:Bが死亡したら、代理権が消滅し、Bの相続人はAの代理人として有効に甲土地を売却することはできない。
③誤り:未成年者も代理人になることができるので、この場合本人も相手方も代理人が締結した契約を取り消すことはできない。
④正しい:双方代理は原則として禁止されているが、例外としてあらかじめ両方の許諾(片方ではダメ)を得れば、双方代理をしても良い。

よって、この問いの正解は④。

 

前回【代理】部分を勉強していたので、今回はすんなりわかりました!

問題の分野を流れで勉強していくとわかりやすいです。

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【代理】

第15問
Aが、Bに代理権を授与してA所有の土地を売却する場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Bが未成年であるときは、Bは、Aの代理人になることはできない。

②Bは、自己の責任により、自由に復代理人を選任することができる。

③Bは、Aの同意がなければ、この土地の買主になることができない。

④Bは、Aが死亡した後でも、Aの代理人としてこの土地を売却できる。

※答えは下部に記載します。

第16問
AがA所有の土地の売却に関する代理権をBに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

①Bが自らを「売主Aの代理人B」ではなく、「売主B」と表示して、買主Cとの間で売買契約を締結した場合には、Bは売主Aの代理人として契約しているとCが知っていても、売買契約はBC間に成立する。

②Bが自らを「売主Aの代理人B」と表示して買主Dとの間で締結した売買契約について、Bが未成年であったとしても、AはBが未成年であることを理由に取り消すことはできない。

③Bは、自らが選任及び監督するのであれば、Aの意向にかかわらず、いつでもEを復代理人として選任して売買契約を締結させることができる。

④Bは、Aに損失が発生しないのであれば、Aの意向にかかわらず、買主Fの代理人にもなって、売買契約を締結することができる。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第15問の答え

①誤り:契約の効果はAに帰属するため、代理人は未成年でも良い。
②誤り:Bの人柄を見てAは代理を頼んでいるため、勝手に人任せにできない。復代理人を選任できるのは、⑴本人の許諾を得た場合か、⑵やむを得ない理由がある場合のみ。
③正しい:Bが代金を著しく安く設定し、自ら買主になったのではAが困るため、Bが買主になるためにはあたかじめ、Aの許諾が必要。
④誤り:本人の代わりに意思表示をするのが代理人なので、本人がこの世に存在しない場合は意思表示ができないため、本人が死亡すると代理権は消滅する。
よって、この問いの正解は③。

第16問の答え

①誤り:Cが、「BはAの代理である」ことを知っていたり(悪意)、知り得た場合(善意有過失)には、Aに契約の効力が帰属し、売買契約はAC間に成立することになる。
②正しい:未成年者等の制限行為能力者も代理人になることは可能。そして本人は代理人が締結した契約を取り消すことはできない。
③誤り:⑴本人の許諾を得た場合⑵やむを得ない理由がある場合のみ。
④誤り:代理人はあらかじめ売主と買主の両方の許諾(片方では不可)を得れば、双方代理行為を有効に行うことができる。
よって、この問いの正解は②。

 

代理人が勝手に復代理人を選任することは禁止されているので、自分の知らないところで代理人が変わっていまう心配はないですね。
ただ、制限行為能力者も代理人になれる上、契約の効力はきちんと本人に帰属するので、代理人の選び方を間違えてしまうと自分にとってとても損になる可能性があります。
よく考えて代理を依頼し、「未成年を代理人に選んだ自分が悪い」などと言われないようにしないとです・・・

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題

秋晴れのいいお天気が続いていますね。

taiyou

しばらくは風も吹き、洗濯物の乾きやすい季節が続きそうです☆

最近は実りの秋ということで、知り合いの方からいろいろな作物をいただきます。

柿、お芋、みかん、ゆず・・・すべて美味しくいただきました!

ゆずはいい香りがするので、事務所に飾らせていただいてます♪

ありがとうございます。

 

宅建試験に向けて引き続き勉強しています。

大人 勉強

 

【虚偽表示】

第13問
Aが、債権者の差押えを免れるため、Bと通謀して、A所有地をBに仮装譲渡する契約をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

①BがAから所有権移転登記を受けていた場合でも、Aは、Bに対して、AB間の契約の無効を主張することができる。

②Cが、AB間の契約の事情につき善意無過失で、Bからこの土地の譲渡を受けた場合は、所有権移転登記を受けていないときでも、Cは、Aに対して、その所有権を主張することができる。

③DがAからこの土地の譲渡を受けた場合には、所有権移転登記を受けていない時でも、Dは、Bに対して、その所有権を主張することができる。

④Eが、AB間の契約の事情につき善意無過失で、Bからこの土地の譲渡を受け、所有権移転登記を受けていない場合で、Aがこの土地をFに譲渡したとき、Eは、Fに対して、その所有権を主張することができる。

※答えは下記に記載します。

第14問
民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない。」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

①Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C

②Aが所有する甲土地につき、AとBの間には債権債務関係がないにもかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C

③Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC

④AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC

※答えは下記に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第13問の答え

①正しい:BとAは通謀している(グルである)ため、たとえ登記を受けてもAは無効を主張できる。「虚偽表示は無効」である。
②正しい:AとCを比べるとAは架空の契約をでっち上げた悪い人間だから、事情を知らないCの勝ち。登記がなくてもCの勝ち。「虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗できない。」
③正しい:AB間の契約は虚偽表示だから無効。一方、AD間の契約は有効。よって、DとBを比べると、有効な契約をしたDの勝ち。登記がなくてもDの勝ち。
④誤り:Eは善意の第三者だから、登記がなくてもAに所有権を主張できる。一方、Fも譲受人だからAに所有権を主張できる。これはAから二重譲渡を受けたのと同じことだから、EとFの優劣は登記で決まる。この場合Eは登記がないのでFには勝てない。
よって、この問いの正解は④。

第14問の答え

「Cが第三者に該当しない」=「Cが善意であっても、虚偽表示の無効をCに対抗できる」パターンを選ぶ。
①該当する:差押債権者のCは第三者に該当する。
②該当する:転抵当権の設定を受けたCは第三者に該当する。
③該当しない:単なる金銭債権者のCは第三者には該当しない。
④該当する:仮装債権の譲受人Cは第三者に該当する。
よって、この問いの正解は③。

 

虚偽表示は基本的には無効だけど、第三者が絡むと事情が変わることがあるんですね。

chieko.miniチエコ