今日の宅建問題【第2編】

【物権変動の対抗要件】

第37問
Aは、自己所有の建物をBに売却したが、Bはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

①Cが何らの権原なくこの建物を不法占有している場合、Bは、Cに対し、この建物の所有権を対抗でき、明渡しを請求できる。

②DがAからこの建物を賃借し、引渡しを受けて適法に占有している場合、Bは、Dに対し、この建物の所有権を対抗でき、賃貸人たる地位を主張できる。

③この建物がAとEの持分2分の1ずつの共有であり、Aが自己の持分をBに売却した場合、Bは、Eに対し、この建物の持分の取得を対抗できない。

④Aはこの建物をFから買い受け、FからAに対する所有権移転登記がまだ行われていない場合、Bは、Fに対し、この建物の所有権を対抗できる。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第37問の答え

①正しい:不動産物権変動は、原則として登記がないと第三者に対抗できないが、例外として不法占拠者のような極悪な者に対しては、登記がなくても対抗できる。

②誤り:不動産を譲り受けた者は、その不動産の移転登記を受けなければ、賃貸人の地位を主張することはできない。

③正しい:①でもあるように、不動産物権変動は原則として登記がないと第三者に対抗できない。Bから見てEは第三者なので、登記がないBはEに対して建物の持分の取得を対抗できない。

④正しい:F→A→Bのように転々と売買された場合は、Bから見てAとFは第三者ではない。買主Bにしてみれば売主Aもその前の売主Fも第三者ではない。Fは第三者ではないので、Bは登記がなくても建物所有権をFに対抗することができる。

よって、この問いの正解は②である。

 

選択肢③のEが共有者であっても第三者なのは理解できた気がしますが、選択肢④のように直接の売主でなくてもFは第三者に含まれるというのは少し難しかったです。
不法占有している人は極悪で、登記がなくても対抗できる!という部分は完璧です。(笑)
どの人が第三者に含まれるのか、含まれないのかをしっかり覚えたいと思います!

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【第2編】

【危険負担その他】

第35問
平成26年9月1日にA所有の甲建物につきAB間で売買契約が成立し、当該売買契約において同年9月30日をもってBの代金支払と引換えにAは甲建物をBに引き渡す旨合意されていた。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

①甲建物が同年8月31日時点でAB両者の責に帰すことができない火災により滅失していた場合、甲建物の売買契約は有効に成立するが、Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。

②甲建物が同年9月15日時点でAの責に帰すべき火災により滅失した場合、有効に成立していた売買契約は、Aの債務不履行によって無効となる。

③甲建物が同年9月15日時点でBの責に帰すべき火災により滅失した場合、Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。

④甲建物が同年9月15日時点で自然災害により滅失しても、AB間に「自然災害による建物滅失の危険は、建物引渡しまでは売主が負担する」との特約がある場合、Aの甲建物引渡し債務も、Bの代金支払債務も共に消滅する。

※答えは下部に記載します。

【物権変動の対抗要件】

第36問
Aが所有者として登記されている甲土地の売買契約に関する記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Aと売買契約を締結したBが、平穏かつ公然と甲土地の占有を始め、善意無過失であれば、甲土地がAの土地でなく第三者の土地であったとしても、Bは即座に所有権を取得することができる。

②Aと売買契約を締結したCが、登記を信頼して売買契約を行った場合、甲土地がAの土地ではなく第三者Dの土地であったとしても、Dの過失の有無にかかわらず、Cは所有権を取得することができる。

③Aと売買契約を締結して所有権を取得したEは、所有権の移転登記を備えていない場合であっても、正当な権原なく甲土地を占有しているFに対し、所有権を主張して甲土地の明渡しを請求することができる。

④Aを所有者とする甲土地につき、AがGとの間で10月1日に、Hとの間で10月10日に、それぞれ売買契約を締結した場合、G、H共に登記を備えていないときには、先に売買契約を締結したGがHに対して所有権を主張することができる。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

【答え】

第35問の答え

①誤り:売買契約が成立する前に、目的物が既に滅失していた場合、甲建物の所有権をのBに移転することがもともと不可能である。

②誤り:売買契約成立後に、債務者Aの責に帰すべき火災によって甲建物が滅失したのだから、債務不履行である。債務不履行があったのだから、BはAに対して損害賠償請求を請求したり、契約を解除できる。ただし債務不履行を理由に契約が無効になるわけではない

③誤り:売買成立後に債権者Bの責に帰すべき火災によって目的物が消滅した場合、Aの甲建物引渡し債務は消滅するが、Bの代金支払債務は消滅しない

④正しい:売買契約成立後に自然災害(不可抗力)によって、甲建物が滅失したのだから、危険負担だ。しかし、この場合「買主Bは代金を支払わなくてもよい」という特約をすることができる。

よって、この問いの正解は④。

第36問の答え

①誤り:Bは善意無過失であれば、10年間占有を続ければ甲土地の所有権を時効によって取得できる。即時に所有権を取得できるわけではないので、本肢は誤り。

②誤り:甲土地の所有者であるDに過失があり、かつ、売買契約を締結したCが善意である場合は、Cは、甲土地の所有権を取得することができる。本肢は「Dの過失の有無にかかわらず」とあるので誤り。

③正しい:不動産の物権変動は、原則として、登記がないと第三者に対抗できない。しかし、例外として「極悪」な第三者である不法占拠者に対しては、登記がなくても対抗できる。

④誤り:1つしかない甲土地を2人に売っているので二重譲渡である。二重譲渡の場合は先に登記した方が「自分の土地だ」と主張できる。本肢はどちらも登記が済んでいないので、どちらも相手に所有権を主張できない。

よって、この問いの正解は③。

 

今日から第2編の「物権の変動・危険負担・債権譲渡/不動産登記法/共有・区分所有法」という分野に入りました。
日常生活で触れることのなかった分野なので、参考書と首っ引きになりながら解きました・・・
そうしたら約2時間もかかってしまいました。
参考書を読み、問題を解き、問題の解説をしっかり読む、という流れでやってみたいと思います!
chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【遺留分 他】

【遺留分】

第33問
Aには、相続人となる子BとCがいる。Aは、Cに老後の面倒をみてもらっているので、「甲土地を含む全財産をCに相続させる」旨の有効な遺言をした。この場合の遺留分に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

①Bの遺留分を侵害するAの遺言は、その限度で当然に無効である。

②Bが、Aの死亡の前に、A及びCに対して直接、書面での遺留分を放棄する意思表示をしたときは、その意思表示は有効である。

③Aが死亡し、その遺言に基づき甲土地につきAからCに対する所有権移転登記がなされた後でも、Bは遺留分に基づき減殺を請求することができる。

④Bは、遺留分に基づき減殺を請求できる限度において、減殺の請求に代えて、その目的の価額に相当する金銭による弁償を請求することができる。

※答えは下部に記載します。

 

【遺産分割協議その他】

第34問
成年Aには将来相続人となるB及びC(いずれも法定相続分は2分の1)がいる。Aが所有している甲土地の処分に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Aが精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況になった場合、B及びCはAの法定代理人となり甲土地を第三者に売却することができる。

②Aが「相続財産全部をBに相続させる」旨の有効な遺言をして死亡した場合、BがAの配偶者でCがAの子であるときはCには相続財産の4分の1の遺留分があるのに対し、B及びCがAの兄弟であるときはCには遺留分がない。

③Aが「甲土地全部をBに相続させる」旨の有効な遺言をして死亡し、甲土地以外の相続財産についての遺産分割協議の成立前にBがCの同意なく甲土地を第三者Dに売却した場合、特段の事情がない限り、CはBD間の売買契約を無権代理行為に準じて取り消すことができる。

④Aが遺言なく死亡し、B及びCの協議により甲土地をBが取得する旨の遺産分割協議を有効に成立させた場合には、後になってB及びCの合意があっても、甲土地をCが取得する旨の遺産分割協議を成立させることはできない。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

【答え】

第33問の答え

誤り:遺留分を侵害する遺言は無効ではない。遺言は有効で、遺留分を有する相続人BがCから遺産の一部を取り返すことができるだけ。
誤り:Bが、Aの生前(相続の開始前)に遺留分を放棄するときには、家庭裁判所の許可が必要である。
正しい:Cに所有権移転登記がされても、Bは遺留分に基づき減殺を請求することができる。
誤り:Bから、Cに対して「甲地はいらないから、その分のお金をください」と請求することはできない。ちなみに、受遺者であるCから、遺贈の目的に相当する金銭をBに支払い、甲地の返還を免れることはできる。
よって、この問いの正解は③。

第34問の答え

誤り:Aは⑴事理を弁識する能力は全くないが、⑵後見開始の審判を受けていないので、成年被後見人ではない。成年被後見人ではないAには法定代理人はついていないはず。
正しい:CがAの子である場合の相続分は2分の1で、遺留分も2分の1であるから、Cは相続財産について、2分の1×2分の1=4分の1の遺留分がある。また、兄弟姉妹には遺留分がないため、CがAの兄弟であるときにはCには遺留分はない。
誤り:「甲土地を全部Bに相続させる」と特定の遺産を特定の相続人に相続させる旨の遺言があるときは、特段の事情がない限り、甲土地の所有権はAの死亡によりただちにBのものになる。したがって、Bは自分のものである甲土地を第三者に売却しただけであり、何の問題もない。よってCはBD間の売買契約を無権代理行為に準じて取り消すとこはできない。
誤り:いったん遺産分割協議が有効に成立しても、相続人全員の合意があれば、新たな遺産分割協議を成立させてよい。
よって、この問いの正解は②。

 

遺留分は、遺言にも侵害されず請求できるんですね。
もし故人の好き嫌いなどで「財産は全部1人にやる!」と完全決定されてしまったら、もらえた人ともらえなかった人で揉めてしまいそうですよね。
遺留分があったらあったで「何もしていないのにもらうなんて・・・」という不満も聞こえてきそうですけどね。
相続は揉めずに円満解決するのが一番です。
でもきっとそれが一番難しいんですよね。
chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【相続等】

宅建の勉強を続けています。
宅建試験を受けようかな?とお考えの方、一緒にがんばりましょう!
大人 勉強

【遺産分割】

第31問
相続に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

①相続開始の時において相続人が複数あるとき、遺産としての不動産は、相続人全員の共有に属する。

②被相続人は、遺言で、遺産の分割の方法を定めることができ、また相続開始の時から5年を超えない期間内で遺産の分割を禁ずることもできる。

③遺産の分割について共同相続人間に協議が調わないとき、各共同相続人は、その分割を、相続開始地の地方裁判所に請求することができる。

④相続開始の時から3年以上経過した後に遺産の分割をしたときでも、その効力は、第三者の権利を害しない範囲で、相続開始の時にさかのぼって生ずる。

※答えは下部に記載します。

【遺言等】

第32問
遺言に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①自筆証書による遺言をする場合、証人二人以上の立会いが必要である。

②自筆証書による遺言等を保管している者が、相続の開始後、これを家庭裁判所に提出してその検認を経ることを怠り、そのままその遺言が執行された場合、その遺言書の効力は失われる。

③適法な遺言をした者が、その後更に適法な遺言をした場合、前の遺言のうち後の遺言と抵触する部分は、後の遺言により撤回したものとみなされる。

④法定相続人が配偶者Aと子Bだけである場合、Aに全財産を相続させるとの適法な遺言がなされた場合、Bは遺留分権利者とならない。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

【答え】

第31問の答え

①正しい:いったん相続人全員で共有し、その後遺産分割する。
②正しい:被相続人とは相続される側の人、つまり遺産を残して死んだ人のこと。被相続人としては、自分の死後遺族が遺産を巡って争わないかと心配になるので、遺言で⑴遺産分割の方法を定めたり⑵相続開始の時から5年を超えない期間内で遺産の分割を禁じたり できる。なお、これは遺言でしかできない。
③誤り:家庭内の紛争のため、地方裁判所ではなく家庭裁判所。
④正しい:遺産は、被相続人(死者)から直接取得しないとおかしいので、遺産分割の効力は相続開始時にさかのぼって生ずると規定されている。
よって、この問いの正解は③。

第32問の答え

①誤り:公正証書遺言を作成する場合は証人2人以上の立会いが必要だが、自筆証書遺言を作成するときは、証人は不要。
②誤り:検認を受けなくても遺言の効力は失われない。しかし遺言書を保管している者が検認を経ることを怠り、そのまま遺言が執行されると5万円以下の過料に処せられる。
③正しい:後の遺言で、前の遺言が撤回されたこととなる。この場合、遺言は同じ方式でなくてもよい。(例:1回目公正証書遺言、2回目自筆証書遺言でも、2回目の自筆証書遺言が執行される)
④誤り:直系卑属である子Bは遺留分権利者となる。
よってこの問いの正解は③。

 

遺言があると不要な争いを防ぐことができます。
自分の死後、誰にどのように遺産を分割するか伝えられる遺言を活用して、親族間の争いごとを避けましょう。
遺言を毎年書き換えるのを習慣にしている方もいるそうですね(笑)
若い方でも遺言は書いておいて損はないと思いますので、ぜひ2015年年始に書いてみてはいかがでしょうか?

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【相続等】

【相続】

第29問
AがBに対して1,000万円の貸金債権を有していたところ、Bが相続人C及びDを残して死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

①Cが単純承認を希望し、Dが限定承認を希望した場合には、相続の開始を知った時から3か月以内に、Cは単純承認を、Dは限定承認をしなければならない。

②C及びDが相続開始の事実を知りながら、Bが所有していた財産の一部を売却した場合には、C及びDは相続の単純承認をしたものとみなされる。

③C及びDが単純承認をした場合には、法律上当然に分割されたAに対する債務を相続分に応じてそれぞれが承継する。

④C及びDが相続放棄をした場合であっても、AはBの相続財産管理人の選任を請求することによって、Bに対する貸金債権の回収を図ることが可能となることがある。

※答えは下部に記載します。

【相続等】

第30問
AがBから事業のために1,000万円を借り入れている場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①AとBが婚姻した場合、AのBに対する借入金債務は混同により消滅する。

②AがCと養子縁組をした場合、CはAのBに対する借入金債務についてAと連帯してその責任を負う。

③Aが死亡し、相続人であるDとEにおいて、Aの唯一の資産である不動産をDが相続する旨の遺産分割協議が成立した場合、相続債務につき特に定めがなくても、Bに対する借入金返済債務のすべてをDが相続することになる。

④Aが死亡し、唯一の相続人であるFが相続の単純承認をすると、FがBに対する借入金債務の存在を知らなかったとしても、Fは当該借入金債務を相続する。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第29問の答え

①誤り:限定承認は相続人全員共同でしなければならない。
②正しい:相続人が、相続財産の全部または一部を処分(売却など)した場合、その相続人は単純承認したものとみなされることになる。
③正しい:単純承認とは、被相続人が残した遺産も借金も全部受け継ぐ相続方法なので、C及びDはAに対する債務を相続分に応じてそれぞれ承継することになる。
④正しい:AはBの遺産に対して利害関係を持っているので、家庭裁判所に対して、相続財産管理人の選任を請求することができる。
よって、この問いの正解は①。

第30問の答え

①誤り:婚姻では混同は起こらず、AのBに対する借金はチャラにならない。
②誤り:借金と養子縁組は別の話なので、CはAの借金について、責任を負うことはない。
③誤り:定めがなければ、借金(債務)も相続分に応じて、相続することになるため借金の返済債務はDとEがその相続分に応じて負担することになる。
④正しい:単純承認とは、被相続人が残した遺産も借金も全部受け継ぐ相続方法のこと。Fは単純承認をしたのだから、借金も相続することになる。
よって、この問いの正解は④。

 

今回の分野はよくわからない部分だったので、テキストを見ながら解きました。
日常生活で関わったことのない分野だと、ひたすら覚えるのみ!なので自分に当てはめて具体的に考えながら覚えるようにしています。
文字だけで見ていても難しいので、「私が亡くなったら・・・」「私に借金があったら・・・」などと考えています。
自分の生活におけるリスクも見直せて、一石二鳥ですね☆(笑)

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【相続】

来年、平成27年の宅建試験に向けて勉強しています!

さっそく今日の問題いってみよー!

本 ぶた

【相続】

第27問
相続の承認及び放棄に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

①相続の放棄をする場合、その旨を家庭裁判所に申述しなければならない。

②相続人が複数あるときは、限定承認は、共同相続人の全員が共同してのみこれをすることができる。

③相続人が、自己のために相続の開始があったことを知った時から3ヵ月(家庭裁判所が期間の伸長をした場合は当該期間)以内に、限定承認又は放棄をしなかったときは、単純承認をしたおのとみなされる。

④被相続人の子が、相続の開始時に相続放棄をした場合、その者の子がこれを代襲して相続人となる。

※答えは下部に記載します。

第28問
自己所有の建物に妻Bと同居していたAが、遺言を残さないまま死亡した。Aには先妻との間に子C及びDがいる。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Aの死後、遺産分割前にBがAの遺産である建物に引き続き居住している場合、C及びDは、Bに対して建物の明渡しを請求することができる。

②Aの死後、遺産分割前にBがAの遺産である建物に引き続き居住している場合、C及びDは、それぞれBに対して建物の賃料相当額の1/4ずつの支払いを請求することができる。

③A死亡の時点でBがAの子Eを懐妊していた場合、Eは相続人とみなされ、法定相続分は、Bが1/2、C・D・Eは各1/6ずつとなる。

④Cの子FがAの遺言書を偽造した場合には、CはAを相続することができない。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

 

【答え】

第27問の答え

①正しい:相続の放棄又は限定承認は、家庭裁判所に申述して行う必要がある。
②正しい:限定承認は相続人全員共同でなければできない。
③正しい:相続の承認・放棄は、相続人が、自己のために相続が開始したことを知った時から3ヵ月以内にしなければならない。
④誤り:相続放棄では、代襲相続は生じない。
よって、この問いの正解は④。

第28問の答え

①誤り:相続財産は相続人の共有財産であり、全部を使用する権利がある。なので使用の権利を持つBに明け渡しの指示は出せない。
②誤り:相続人が、被相続人の遺産となる建物に相続人と同居していた場合、原則として遺産分割があるまでは引き続き同居の相続人が無償で使用できる。
③正しい:相続開始時に胎児であっても、相続財産をもらうことができる。
④誤り:Cが遺言書を偽造した場合は、極悪なことをしたので相続欠格となるが、本肢ではCではなくFが偽造したので、CはAを相続できる。
よって、この問いの正解は③。

 

 

相続の分野に入りました!

以前、相続セミナーの資料作りや会場のお手伝いをしていたことがあるので、相続関係の言葉は少し馴染みがあります。

他の分野よりはできるかも・・・?

得点源になるように頑張りますっ!

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【消滅時効】

来年、平成27年度の宅地建物取引主任者試験で合格したい!と思っているので、独学だけでなくスクールも行った方がいいのか…悩んでいます。

丁寧に講義もしてくれるので、スクールに行ったら合格もかなり近づきますよね!

川越市にはスクールがいくつもあるので、調べて比較検討してみたいと思います!

【消滅時効】

第25問
Aは、Bに対し建物を賃貸し、月額10万円の賃料債権を有している。この賃料債権の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

①Aが、Bに対する賃料債権につき支払督促の申立てをし、さらに期間内に適法に仮執行の宣言の申立てをしたときは、消滅時効は中断する。

②Bが、Aとの建物賃貸借契約締結時に、賃料債権につき消滅時効の利益はあらかじめ放棄する旨約定したとしても、その約定に法的効力は認められない。

③Aが、Bに対する賃料債権につき内容証明郵便により支払を請求したときは、その請求により消滅時効は中断する。

④Bが、賃料債権の消滅時効が完成した後にその賃料債権を承認したときは、消滅時効の完成を知らなかったときでも、その完成した消滅時効の援用をすることは許されない。

※答えは 下部に記載します。

第26問
Aが有する権利の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Aが有する所有権は、取得のときから20年間行使しなかった場合、時効により消滅する。

②AのBに対する債権を被担保債権として、AがB所有の土地に抵当権を有している場合、被担保債権が時効により消滅するか否かにかかわらず、設定時から10年が経過すれば、抵当権はBに対しては時効により消滅する。

③AのCに対する債権が、CのAに対する債権と相殺できる状態であったにもかかわらず、Aが相殺することなく放置していたためにAのCに対する債権が時効により消滅した場合、Aは相殺することはできない。

④AのDに対する債権について、Dが消滅時効の完成後にAに対して債務を承認した場合には、Dが時効完成の事実を知らなかったとしても、Dは完成した消滅時効を援用することはできない。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第25問の答え

①正しい:支払督促の申立てをして、さらに期間内に適法に仮執行の宣言の申立てをしれば、消滅時効は中断する。
②正しい:時効の利益はあらかじめ放棄できない。
③誤り:口頭や内容証明郵便だけでは、時効は中断しない。催告から6ヶ月以内に裁判所に訴えを起こす必要がある。
④正しい:債務者が、消滅時効の完成後に承認すると、消滅時効の完成を知らかなったとしても後に消滅時効を援用することはできない。
よって、この問いの正解は③。

第26問の答え

①誤り:所有権は時効消滅しない。
②誤り:債務者及び抵当権設定者は、抵当権が時効によって消滅し、抵当権の時効消滅を主張することはできない。
③誤り:Aの債権が時効消滅する前に相殺適状にあった場合は、Aは相殺してOK。
④正しい:時効の利益を放棄したのと同じことになり、時効完成後に承認すると、その後完成した消滅時効を援用することはできない。

 

普段、刑事事件などでしか「時効」という言葉は耳にしませんが、宅建主任者としてかかわる権利関係でも、「時効」が存在するんですね・・・。

でも、刑事事件などの時効と少し違うところを見つけました。

刑事事件では時効成立後、自首しても時効成立を理由に「不起訴処分」になりますが、宅建で出てくる消滅時効は時効成立したあとでも「確かにお金を借りていますね」などと承認すれば、責任は元通りになってしまうようです!

「時効」のイメージが変わりました・・・

すべての問題が初めてだらけで、ひたすら覚えていくしかありませんが、頑張ります!

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【取得時効】

大人 勉強

第23問
所有権及びそれ以外の財産権の取得時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

①土地の賃借権は、物権ではなく、契約に基づく債権であるので、土地の継続的な用益という外形的かつ客観的事実が存在したとしても、時効によって取得することはできない。

②自己の所有と信じて占有している土地の一部に、隣接する他人の土地の筆の一部が含まれていても、他の要件を満たせば、当該他人の土地の一部の所有権を時効によって取得できる。

③時効期間は、時効の基礎たる事実が開始された時を起算点としなければならず、時効援用者において起算点を選択し、時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることはできない。

④通行地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。

※答えは下部に記載します。
第24問
A所有の土地の占有者がAからB、BからCと移った場合のCの取得時効に関する次の記述のうち、民法の規定および判例によれば、正しいものはどれか。

①Bが平穏・公然・善意・無過失に所有の意思をもって8年間占有し、CがBから土地の譲渡を受けて2年間占有した場合、当該土地の真の所有者はBではなかったとCが知っていたとしても、Cは10年の取得時効を主張できる。

②Bが所有の意思をもって5年間占有し、CがBから土地の譲渡を受けて平穏・公然に5年間占有した場合、Cが占有の開始時に善意・無過失であれば、Bの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず、Cは10年の取得時効を主張できる。

③Aから土地を借りていたBが死亡し、借地であることを知らない相続人Cがその土地を相続により取得したと考えて利用していたとしても、CはBの借地人の地位を相続するだけなので、土地の所有権を時効で取得することはない。

④Cが期間を定めずBから土地を借りて利用していた場合、Cの占有が20年を超えれば、Cは20年の取得時効を主張することができる。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第23問の答え

①誤り:時効取得できる権利は所有権だけではない。賃借権も要件を満たせば、時効によって取得することができる。
②正しい:一筆の土地の一部だけを時効によって取得することができる。
③正しい:時効期間は、土地を占有し始めた日を起算点をしなければならない。時効援用者が起算点を選択することはできないことになっている。
④正しい:時効取得できる権利は所有権だけでなく、地役権も要件を満たせば時効によって取得できる。
よって、この問いの正解は①。

第24問の答え

①正しい:時効の進行中に売却された場合でも、買主は売主の占有期間も合わせて主張できる。
②誤り:買主は売主の占有期間も合わせて主張できるが、その場合、売主の占有中に存在していた瑕疵も受け継ぐ。だからBの占有に瑕疵があるかどうかにかかわらず、とはいかない。
③誤り:相続人Cが、所有の意思をもって新たに「事実上の支配」を開始すれば、時効によって取得できる。
④誤り:取得時効が成立するためには、ただ占有するだけではだめで、「自分の所有物にする意思」で占有する必要がある。賃借人には「所有の意思がない」(借りるために意識的にお金を払っている)ので、賃借人のCは取得時効を主張できない。
よって、この問いの正解は①。

時効の分野に入りました!
時効の仕組みは理解して、暗記するものだと思うので、しっかり覚えようと思います。
年数だけでなく、様々な要素があって時効が成立するんですね。

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【表見代理】

大人 勉強

【表見代理】

第21問
Aが、A所有の1棟の賃貸マンションについてBに賃料の徴収と小修繕の契約の代理をさせていたところ、Bが、そのマンションの1戸をAに無断で、Aの代理人として賃借人Cに売却した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

①Aは、意外に高価に売れたのでCから代金を貰いたいという場合、直接Cに対して追認することができる。

②Cは、直接Aに対して追認するかどうか相当の期間内に返事をくれるよう催告することができるが、Cがこの催告をするには、代金を用意しておく必要がある。

③Aが追認しない場合でも、CがBに代理権があると信じ、そう信じることについて正当な理由があるとき、Cは、直接Aに対して所有権移転登記の請求をすることができる。

④Cは、Bの行為が表見代理に該当する場合であっても、Aに対し所有権移転登記の請求をしないで、Bに対しCの受けた損害の請求できる場合がある。

※答えは下部に記載します。

 

【表見代理その他】

第22問
AはBの代理人として、B所有の甲土地をCに売り渡す契約をCと締結した。しかし、Aは甲土地を売り渡す代理権は有していなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

①BがCに対し、Aは甲土地の売却に関する代理人であると表示していた場合、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことをCが過失により知らなかったときは、BC間の本件売買契約は有効となる。

②BがAに対し、甲土地に抵当権を設定する代理権を与えているが、Aの売買契約締結行為は権限外の行為となる場合、甲土地を売り渡す具体的な代理権がAにあるとCが信ずべき正当な理由があるときは、BC間の本件売買契約は有効となる。

③Bが本件売買契約を追認しない間は、Cはこの契約を取り消すことができる。ただし、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権がないことを知っていた場合は取り消せない。

④Bが本件売買契約を追認しない場合、Aは、Cの選択に従い、Cに対して契約履行又は損害賠償の責任を負う。ただし、Cが契約の時において、Aに甲土地を売り渡す具体的な代理権はないことを知っていた場合は責任を負わない。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第21問の答え

①正しい:Bは売却の代理権がないのに売却してしまったので、無権代理となる(代理権をオーバーした場合も無権代理となる)。無権代理行為は通常無効であるが、本人Aにとって渡しに船の話ならAは追認できる。追認は直接Cに対して行うのが原則である。
②誤り:Cは無権代理の相手方なので、本人Aに催告はできる。しかし、催告するには代金の用意は不要である。
③正しい:Aには人を見る目がなかったという落ち度がある。一方、Cは善意無過失であるため、保護に値する。よって契約はAC間で有効に成立し、Cは所有権移転登記を請求できる。
④正しい:表見代理も、ちゃんとした代理権がない以上無権代理の一種である。だから善意無過失の相手方Cは、無権代理人Bに損害賠償を請求できる。
よって、この問いの正解は②。
第22問の答え

①誤り:本人Bが、本当はAに代理権を与えていないのに、BがCに「私はAに代理権を与えました」と表示し、AがBの代理人として契約した場合は、Cが善意無過失であるなら表見代理が成立してBC間の売買契約は有効になる。しかし、本肢のCには過失があるので、売買契約は無効となる。
②正しい:代理人Aが代理権限外の契約をした場合、相手方であるCが善意無過失であるなら、表見代理が成立してBC間の売買契約は有効になる。
③正しい:無権代理人Aと契約したCは、無権代理であることについて悪意である場合、契約を取り消せない。
④正しい:相手方Cが無権代理人であるAに、契約の履行を請求したり、損害賠償を請求したりすることができるのは、無権代理人であることについてCが善意無過失のときだけ。本肢のCは具体的な代理権がないことを知っている(悪意である)ので、履行の請求または損害賠償請求をすることはできない。
よって、この問いの正解は①。

 

【感想】
問題文に難しい言葉が増えてきました…
言葉を読み解いて問題の意味と、登場人物の関係性を把握するだけで大変ですね。
でもまだまだ本試験の序盤部分ですので、くじけず頑張りたいと思います!

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【無権代理】

第20問
AがBの代理人としてB所有の甲土地について売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、A自らが買主となって売買契約を締結したときは、Aは甲土地の所有権を当然に取得する。

②Aが甲土地の売却を代理する権限をBから書面で与えられている場合、AがCの代理人となってBC間の売買契約を締結したときは、Cは甲土地の所有権を当然に取得する。

③Aが無権代理人であってDとの間で売買契約を締結した後に、Bの死亡によりAが単独でBを相続した場合、Dは甲土地の所有権を当然に取得する。

④Aが無権代理人であってEとの間で売買契約を締結した後に、Aの死亡によりBが単独でAを相続した場合、Eは甲土地の所有権を当然に取得する。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第20問の答え

①誤り:代理人自身が買主になること(自己契約)は本人の利益を害する危険性が高いことから、原則として禁止されている(無効となる)。よって当然に取得するわけではない。

②誤り:双方代理は依頼者の一方に偏ったり裏切ったりする危険性が高いため原則として禁止されている。よって当然には取得できない。

③正しい:本人Bが死亡して、無権代理人Aが単独でBを相続すると、この土地はAのものになる。はじめからAが自分の土地をDに売ったとみなせば問題ないので、Dは甲土地の所有権を当然に取得できる。

④誤り:無権代理人Aが死亡して、本人Bが単独でAを相続した場合、Bは本人としての立場で、追認拒絶権を行使できる。よってEは甲土地を当然には取得できない。ちなみに、Eが善意無過失の場合は、EはBに対して、甲土地を引き渡すよう請求できる。

よって、この問いの正解は③。

 

自己契約や双方代理が原則として禁止、は代理でもよく出てきたのでわかりました!

③と④の選択肢は状況は似ていても、本人と無権代理人どちらが亡くなるかによって売買契約には違いが出るので、日常でも気をつけないといけないと思いました。

 

chieko.miniチエコ