伝える。伝わる。

人間国宝の講談師・一龍斎貞水さんの言葉。

「教えてくれなきゃできないって言ってる
 人間には、教えたってできない」

というゴシック体の言葉のあとにこういう説明があります。

「“貞水さんはあまり後輩にものを教えませんね”
 って言われるけど、
 僕らは教えるんじゃなくて伝える役なんです。
 伝えるということは、それを受け取ろう、
 自分の身に先人の技を刻み込もうとするから
 伝わっていくもの。
 教えてくれなきゃできないって言ってる人間には、
 教えたってできませんよ」

気づいたのは、
教わり方が大切。ということです。

本日もお読みいただきありがとうございます。
今日も素敵な1日を!

Osamu.Osamu

今日の宅建問題【第3編】

大人 勉強

【根抵当権】

第54問
Aは、自己所有の甲不動産につき、B信用金庫に対し、極度額を3,000万円、被担保債権の範囲を「信用金庫取引による債権」とする第1順位の根抵当権を設定し、その旨の登記をした。なお、担保すべき元本の確定期日は定めなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①元本の確定前に、被担保債権の範囲を変更するには、後順位の抵当権者がいる場合は、その者の承諾を得なければならない。

②元本の確定前に、B信用金庫から、被担保債権の範囲に属する個別債権の譲渡を受けた者は、確定日付のある証書でAに対し債権譲渡通知を行っておけば、その債権について根抵当権を行使できる。

③B信用金庫は、確定した元本が極度額以下であれば、その元本に係る最後の2年分の約定金利については、極度額を超えても、根抵当権を行使できる。

④Aが友人CのためにB信用金庫との間で保証契約を締結し保証債務を負担した場合、B信用金庫のAに対するこの保証債権は、「信用金庫取引による債権」に含まれ、この根抵当権で担保される。

※答えは下部に記載します。

【手付】

第55問
買主Aと売主Bとの間で建物の売買契約を締結し、AはBに手付を交付したが、その手付は解約手付である旨約定した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

①手付の額が売買代金の額に比べて僅少である場合には、本件約定は、効力を有しない。

②Aが、売買代金の一部を支払う等売買契約の履行に着手した場合は、Bが履行に着手していないときでも、Aは、本件約定に基づき手付を放棄して売買契約を解除することができない。

③Aが本件約定に基づき売買契約を解除した場合で、Aに債務不履行はなかったが、Bが手付の額を超える額の損害を受けたことを立証できるとき、Bは、その損害全部の賠償を請求することができる。

④Bが本件約定に基づき売買契約を解除する場合は、Bは、Aに対して、単に口頭で手付の額の倍額を償還することを告げて受領を催告するだけでは足りず、これを現実に提供しなければならない。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第54問の答え

①誤り:元本の確定前に被担保債権の範囲を変更する場合、後順位抵当権者等の利害関係者の承諾は不要である。ちなみに、元本確定後は被担保債権の範囲を変更することはできない。

②誤り:普通の抵当権には随伴性があるので被担保債権が譲渡されると、抵当権も一緒に移転する。しかし、元本確定前の根抵当権には随伴性がないので、被担保責任の譲渡が行われても、根抵当権は移転しない。

③誤り:普通の抵当権では、利息は最後の2年分だけ優先弁済を受けられる。ところが、根抵当権にはこのような制限はない。何年分ということではなく、極度額が限度額となる。だから、B信用金庫は、極度額を超えて、根抵当権を行使することはできない。

④正しい:CがB信用金庫からお金を借り、Aがその保証人となっている場合において、CがB信用金庫にお金を返さないときは、B信用金庫は保証人Aに対して代わりに払うよう請求できる保証債権を持っている。そして、このB信用金庫のAに対する保証債権も「信用取引における債権」に含まれ、根抵当権で担保されることになる。

よって、この問いの正解は④です。
第55問の答え

①誤り:そんな制限はない。手付は、相手方から一方的に解除されたときの迷惑料である。どんなに僅少な迷惑料でも、お互いそれでOKしているのなら有効となる。

②誤り:相手方(B)が履行に着手していないなら、自分(A)の履行の着手がムダになるのは、自分でかぶれば済むことなので、解除OKである。

③誤り:手付は迷惑料。Aが手付を放棄して契約を解除すると、Bは迷惑料として手付を自分のものにできるが、実害がもっと大きかったとしても手付と別に損害賠償請求をすることはできない。

④正しい:手付倍返しによる解除には「現実の提供(現金で差し出す)」が必要。そうでないとAがお金を取り損なうおそれがある。

よって、この問いの正解は④です。

 

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【第3編】&平成27年度試験

平成26年6月25日に公布された宅地建物取引業法の一部を改正する法律の施行期日を定める政令が10月1日に公布され、同法の施行日が平成27年4月1日となりました。

これにより、宅地建物取引主任者資格試験は、「宅地建物取引士資格試験」に名称変更されることとなり、平成27年度に第1回の「宅地建物取引士資格試験」が実施されることとなります。

なお、登録講習修了者については、新しい名称の試験になった後も、登録講習修了試験に合格した日から3年以内に行われる試験の一部が免除されます。

平成27年度の試験については、平成27年6月5日(金)の実施公告で正式に発表されます!

大人 勉強

【担保物権】

第52問
担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

①抵当権者も先取特権者も、その目的物が火災により焼失して債務者が火災保険金請求権を取得した場合には、その火災保険金請求権に物上代位することができる。

②先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。

③留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。

④留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。

※答えは下部に記載します。

 

第53問
担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①建物の建築工事の費用について、当該工事の施工を行った者が先取特権を行使するためには、あらかじめ、債務者である建築主との間で、先取特権の行使について合意をしておく必要がある。

②建物の賃借人が賃貸人に対して造作買取代金債権を有している場合には、造作買取代金債権は建物に関して生じた債権であるので、賃借人はその債権の弁済を受けるまで、建物を留置することができる。

③質権は、占有の継続が第三者に対する対抗要件と定められているため、動産を目的として質権を設定することはできるが、登記を対抗要件とする不動産を目的として質権を設定することはできない。

④借地人が所有するガソリンスタンド用店舗建物に抵当権を設定した場合、当該建物の従物である地下のタンクや洗車機が抵当権設定時に存在していれば、抵当権の効力はこれらの従物に及ぶ。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

【答え】

第52問の答え

①正しい:債務者がもらうはずのお金を差し押さえることができるという特質(これを物上代位性という)は、抵当権にもあるし、先取特権にもある。

②誤り:契約によって成立するのは、質権と抵当権。先取特権と留置権は、法律の規定によって成立する。

③誤り:留置権と先取特権は動産についても不動産についても成立する。

④誤り:留置権者は、善良な管理者の注意をもって留置物を占有する必要がある。また、質権者も、善良な管理者の注意をもって質物を占有する必要がある。

よって、この問いの正解は①です。

第53問の答え

①誤り:先取特権は、「先取特権を設定しましょう」との合意がなくても成立する。ちなみに留置権も合意がなくても成立する。また、質権と抵当権は「質権(抵当権)を設定しましょう」との合意がなければ成立しない。

②誤り:留置権とは、その物に関する債権を持っている場合に、その物の引渡しを拒むことができる権利。本肢の賃借人は、造作に関する債権を持ってはいるが、建物に関する債権を持っているわけではないので、「造作の代金をもらうまでは出ていかない」と建物の引渡しを拒むことはできない。(建物を留置することはできない)

③誤り:動産にも不動産にも債権などの財産権にも質権を設定することができる。

④正しい:抵当権の効力は、抵当権設定時からあった従物に及ぶ。よって、抵当権設定時に存在した地下のタンクや洗車機にも抵当権の効力は及ぶことになる。

よって、この問いの正解は④です。

 

いままで「不動産」という言葉ばかり聞いてきて、ここで初めて「動産」という言葉が出てきました。動産とは時計や宝石など、呼び名の通り、動かせる資産のことを言うんですね。質権は質権設定契約により設定されますが、即時取得できるそうです。
日常で見聞きしない言葉が増えてきて、最近の分野はとても難しいです・・・

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【第3編】

今日から第3編を勉強しようと思います!

【抵当権】

第50問
AはBから2,000万円を借り入れて土地とその上の建物を購入し、Bを抵当権者として当該土地及び建物に2,000万円を被担保債権とする抵当権を設定し、登記した。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

①AがBとは別にCから500万円を借り入れていた場合、Bとの抵当権設定契約がCとの抵当権設定契約より先であっても、Cを抵当権者とする抵当権設定登記の方がBを抵当権者とする抵当権設定登記より先であるときには、Cを抵当権者とする抵当権が第1順位となる。

②当該建物に火災保険が付されていて、当該建物が火災によって焼失してしまった場合、Bの抵当権は、その火災保険契約に基づく損害保険金請求権に対しても行使することができる。

③Bの抵当権設定登記後にAがDに対して当該建物を賃貸し、当該建物をDが使用している状態で抵当権が実行され当該建物が競売された場合、Dは競落人に対して直ちに当該建物を明け渡す必要はない。

④AがBとは別に事業資金としてEから500万円を借り入れる場合、当該土地及び建物の購入代金が2,000万円であったときには、Bに対して500万円以上の返済をした後でなければ、当該土地及び建物にEのために2番抵当権を設定することはできない。

※答えは下部に記載いたします。

第51問
民法第379条は、「抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めることにより、抵当権消滅請求をすることができる。」と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

①抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。

②抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。

③抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第383条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。

④抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第383条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後2ヶ月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

【答え】

第50問の答え

①正しい:抵当権の順位は、登記の前後で決まる。よって、先に抵当権の登記をしたCが一番抵当権者となる。

②正しい:目的物の、⑴滅失、⑵売却、⑶賃貸等を原因として、債務者が他人からお金をもらう場合には、抵当権者は、そのお金を差し押さえることができる。だから、Bは建物が火災により滅失したことを原因とする保険料を差し押さえることができる。

③正しい:抵当権が設定されている建物(土地はダメ)を賃借した人は、抵当権が実行されて建物が競売されても明渡しを6ヶ月間猶予してもらえる。

④誤り:まったくのでたらめ。AはBに対して返済をしなくても、Eのために二番抵当権を設定することができる。

よって、この問いの正解は④です。

第51問の答え

①誤り:⑴債務者と⑵保証人は、抵当権消滅請求をすることができない。

②誤り:第三取得者は、競売による差押えの効力が発生する前に抵当権消滅請求をしなければならない。

③正しい:第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に対して所定の書面を送付する必要はあるが、その書面につき裁判所の許可を受ける必要はない。

④誤り:所定の書面の送付を受けた抵当権者が、書面の送付を受けてから2ヶ月以内に、抵当権を実行して、競売の申立てをすれば、抵当権消滅請求に基づく抵当権の消滅を阻止することができる。しかし、本肢の場合のように、承諾できない旨を確定日付のある書面で、第三取得者に通知しても、抵当権消滅請求に基づく抵当権の消滅を阻止することはできない。

よって、この問いの正解は③です。

 

不動産業に関わるまで、「抵当権」という言葉を知りませんでした。
「担保」という言葉は聞いたことがあったので、そのことなのか!と初めて知りました。
自分が銀行からお金を借りて住宅を買った場合・・・と自分のことに照らし合わせるとやはり理解が深まりますね!

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【第2編】

前回に引き続き、出題されやすい「区分所有」の分野から、難易度が「難しい」の問題です!

unhappy_woman4

【区分所有法】

第48問
建物の区分所有等に関する法律(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

①集会の招集の通知は、会日より少なくとも2週間前に発しなければならないが、この期間は規約で伸縮することができる。

②集会においては、法で集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除き、規約で別段の定めをすれば、あらかじめ通知した事項以外についても決議することができる。

③集会の議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の2人がこれに署名しなければならないが、押印は要しない。

④規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならないが、集会の議事録の保管場所については掲示を要しない。

※答えは下部に記載します。

【区分所有物の登記】

第49問
1棟の建物を区分した建物(以下この問において「区分建物」という。)についての登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①表題登記がされていない区分建物を建築者から取得した者は、当該区分建物の表題登記を申請する義務はない。

②区分建物の床面積は、壁その他の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。

③区分建物が規約による共用部分である旨の登記は、当該区分建物の登記記録の表題部にされる。

④区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録の表題部に敷地権である旨の登記がされる。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

【答え】

第48問の答え

①誤り:集会の招集の通知は、会日より少なくとも「1週間前」に発しなければならない。2週間前ではない。

②正しい:通知していないことについて決議をすることは不意打ちになるので、できないのが原則。しかし普通決議については、「通知していないことについても決議しますよ」とあらかじめ規約で別段の定めをすれば、決議することができる。

③誤り:議事録には、議長及び集会に出席した区分所有者2人が署名・押印しなければならない。

④誤り:規約の保管場所と議事録の保管場所は、どちらも建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

よって、この問いの正解は②です。

第49問の答え

①正しい:表示登記(表題登記)は最初の所有者(建築者)が新築後1ヶ月以内に申請しなければならない。その人から買った人は2番目の所有者となるので申請義務はない。

②正しい:専有部分は内側線で算出する。

③正しい:規約共用部分は表題部に登記する。

④誤り:敷地権である旨の登記は、敷地の登記記録の表題部ではなく権利部になされる。

よって、この問いの正解は④です。

 

区分建物ってなんだ?と最初は思いましたが、分譲マンションの各住戸のことか!とわかってからは理解しやすくなりました。
私も現在分譲マンションに住んでいるので、「議事録は必ず数名が署名・押印しているよなあ…」とか、「表題登記ってしたっけ…?」など、自分のことと照らし合わせて考えるとわかりやすく、理解が深まりました!

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【第2編】

【区分所有法】

第46問
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

①専有部分が数人の共有に属するときは、規約で別段の定めをすることにより、共有者は、議決権を行使すべき者を2人まで定めることができる。

②規約及び集会の決議は、区分所有者の特定承継人に対しては、その効力を生じない。

③敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、規約で別段の定めがあるときを除き、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができる。

④集会において、管理者の選任を行う場合、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

※答えは下部に記載します。

第47問
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①共有部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。

②共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。

③管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持ち分の割合に応じて帰属する。

④共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

【答え】

第46問の答え

①誤り:専有部分を数人で共有しているときは、共有者は、議決権を行使すべき者を1人定めなければならない。例えば、夫婦で共有している場合、議決権を行使する人を夫(または妻)と決めておく必要がある。

②誤り:集会の決議や規約は、特定承継人(譲受人のこと)に対しても効力が及ぶ。なぜなら、現に建物を使っている人に効力が及ばなけれな意味がないからだ。

③誤り:敷地利用権は、規約に別段の定めがあるときを除き、分離処分をすることができない。

④正しい:管理者の選圧は、規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決めることになる。

よって、この問いの正解は④です。

第47問の答え

①正しい:共用部分の保存行為(例―雨漏りの修理など)は、各区分所有者が単独でできる。

②誤り:共用部分の重大な変更には、原則として、⑴頭数と⑵議決権(床面積)の両方について4分の3以上の賛成による集会決議が必要。例外として、⑴頭数だけは規約で過半数まで減らせるが、⑵議決権の方は規約をもってしても変更できない。

③正しい:管理者が、職務の範囲内において第3者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、共用部分の持分の割合による。

④正しい:共用部分の管理に要した費用については、共用持分の持分に応じて決まる。

よって、この問いの正解は②です。

 

共用であっても持分があれば権利と義務が発生するので、費用などについても持分に応じて負担が発生するんですね。
chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【第2編】

お仕事に活かせればと、毎日少しずつ解いている宅建問題を、ブログで公開しています!

大人 勉強

【共有】

第44問
A,B及びCが、建物を共有している場合(持分を各3分の1とする。)に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

①Aは、BとCの同意を得なければ、この建物に関するAの共有持分権を売却することはできない。

②Aは、BとCの同意を得なければ、この建物に物理的損傷及び改変などの変更を加えることはできない。

③Aが、その共有持分を放棄した場合、この建物は、BとCの共有となり、共有持分は各2分の1となる。

④各共有者は何時でも共有物の分割を請求できるのが原則であるが、5年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができる。

※答えは下部に記載します。

第45問
A・B・Cが、持分を6・2・2の割合とする建物の共有をしている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

①Aが、B・Cに無断で、この建物を自己の所有としてDに売却した場合は、その売買契約は有効であるが、B・Cの持分については、他人の権利の売買となる。

②Bが、その持分に基づいて単独でこの建物全体を使用している場合は、A・Cは、Bに対して、理由を明らかにすることなく当然に、その明渡しを求めることができる。

③この建物をEが不法占有している場合には、B・Cは単独でEに明渡しを求めることはできないが、Aなら明渡しを求めることができる。

④裁判による共有物の分割では、Aに建物を取得させ、AからB・Cに対して適正価格で賠償させる方法によることは許されない。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

【答え】

第44問の答え

①誤り:共有物である建物全体を譲渡する場合は共有者全員の同意が必要だが、自分の持分だけを譲渡する場合は他の共有者の同意を得る必要はない。※引っかかりやすい

②正しい:共有物の変更行為を行うには、全員の同意が必要である。

③正しい:共有者のうちの1人が持分を放棄すると、その放棄された持分は他の共有者のものになる。Aが持分放棄するとBとCの持分がそれぞれ2分の1ずつになる。

④正しい:共有者は、5年を限度として共有物の分割を禁ずる特約(不分割特約)を結ぶことができる。

よって、この問いの正解は①です。

第45問の答え

①正しい:他人のものを勝手に売る契約も有効となる。ただし、B・Cの持分が買主のものになるわけではなく、買主はAに「B・Cの持分を早く買い取ってきて」と要求できるだけ。

②誤り:3人とも建物の持主だから、A・CはBに「自分たちにも使わせろ」とは言えるが、「出て行け!」とは言えない。

③誤り:不法占有者に明渡しを求めるのは保存行為だから各自単独でOK。相手は悪者なので、追い出すのに持分は関係ない

④誤り:分割と言ってものこぎりで切るのではなく、売ったお金を持分に応じて分ける。買主は他人でなくAでも構わないため、AがB・Cの持分相当額を賠償する、という方法になる。こういう方法も許されている。

よって、この問いの正解は①です。

 

第44問はすっかりひっかかってしまいました・・・
①にある、「共有物である建物を売る場合」では、自分の持分とはいえ3人で共有して持っている建物だから勝手に3分の1だけ売却したらダメなのかと思いました。
建物を3つに切って売るわけではないので、自分の持分の「権利を譲渡」すると考えたら可能なんですね。
難易度が『簡単』に分類されている問題だったので、しっかり復習します・・・
chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【第2編】

【不動産登記法】

第42問
不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①所有権の登記名義人が表示に関する登記の申請人となることができる場合において、当該登記名義人について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人は、当該表示に関する登記を申請することができる。

②共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記の申請は、当該権利の共有者である全ての登記名義人が共同してしなければならない。

③敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得ることなく、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができる。

④所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。

※答えは下部に記載します。

 

第43問
不動産の登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合には、当該第三者の承諾があるときに限り、申請することができる。

②仮登記の登記義務者の承諾がある場合であっても、仮登記権利者は単独で当該仮登記の申請をすることができない。

③二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、持分が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。

④二筆の土地の表題部所有者又は所有権の登記名義人が同じであっても、地目が相互に異なる土地の合筆の登記は、申請することができない。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第42問の答え

①正しい:所有権の登記名義人が死んでしまった(一般承継があった)場合は、相続人(一般承継人)が表示に関する登記を申請することができる。

②正しい:共有者ABCが共有物の分割を禁ずる特約(不分割特約)をしたとする。この不分割特約の登記(共有物分割禁止の定めに係る権利の変更の登記)の申請は、共有者であるABCの全員が共同してしなければならない。

③誤り:区分建物(マンション)の表題部所有者から、所有権を取得した者(要するに、分譲業者からマンションを買った人)は、所有権保存登記をすることができる。そして、区分建物が敷地権付きである場合は、敷地権の登記名義人の承諾を得る必要がある。

④正しい:所有権の仮登記に基づく本登記は、利害関係人の承諾がなければ、申請できない。ちなみに、利害関係人とは、仮登記されている不動産を買った人などのことだ。

よって、この問いの正解は③である。

第43問の答え

①正しい:所有権に関する仮登記を本登記にする場合には、利害関係を有する第三者の承諾が必要である。

②誤り: 仮登記の場合は、仮登記義務書の承諾があれば、仮登記権利者が単独で仮登記を申請できる

③正しい:甲地と乙地の共有持分が同じ場合は、甲地と乙地の合筆の登記を申請できる。しかし、甲地と乙地で共有持分が異なる場合は、甲地と乙地の合筆の登記は申請できない

④正しい:1つの土地の地目は1つと決まっている。だから地目が異なる場合は合筆の登記を申請できない

よって、この問いの正解は②です。

 

新年明けて1回目の宅建問題の更新でした!
不動産登記法の部分は出題される可能性が高いので、他の問題と比較してかなり多めに問題集に掲載がありました。
平成27年度の宅建試験の情報が発表されましたら、そちらも掲載していこうと思います!

chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【第2編】

【不動産登記法】

第40問
不動産の表示に関する登記についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から1月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。

②表題部所有者について住所の変更があったときは、当該表題部所有者は、その変更があった日から1月以内に、当該住所についての変更の登記を申請しなければならない。

③表題登記がない建物(区分建物を除く)の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。

④建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

※答えは下部に記載します。

第41問
不動産登記の申請に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

①登記の申請を共同してしなければならない者の一方に登記手続きをすべきことを命ずる確定判決による登記は、当該申請を共同してしなければならない者の他方が単独で申請することができる。

②相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。

③登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更生の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。

④所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記の有無にかかわらず、現在の所有権の登記名義人が単独で申請することができる。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

【答え】

第40問の答え

①正しい:地目や地積について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から1ヶ月以内に変更の登記を申請しなければならない。

②誤り:地目や地積に変更があったときは、1ヶ月以内に変更の登記を申請しなければならないが、表題部所有者の住所に変更があったときは、1ヶ月以内に変更の登記を申請しなければならないというルールはない。

③正しい:表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の所得日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければならない。

④正しい:建物を新築したときと建物が滅失したときには、所有者は1ヶ月以内に表題登記を申請しなければならない。

よって、この問いの正解は②です。

第41問の答え

①正しい:登記の申請は、原則として、登記権利者と登記義務者が共同してやらなければならないが、例外として「登記手続きを命じる確定判決」(給付判決)がある場合は、単独申請が可能である。

②正しい:登記の申請は原則として共同してやらなければならないが、例外として、相続または法人の合併による権利移転登記は、単独申請が可能である。

③正しい:登記の申請は原則として共同してやらなければならないが、例外として、登記名義人の住所氏名変更登記は単独申請可能である。

④誤り:所有権の登記の抹消は、所有権の移転の登記がない場合は、単独申請が可能である。しかし、所有権の移転の登記がある場合は単独申請はできない

よって、この問いの正解は④です。

 

この問題を解いていて、法令では1ヶ月のことを1月(いちげつ)と読むと知りました。
法令用語は初めて聞く言葉や読みにくい漢字なども出てきて、難しいですね・・・
chieko.miniチエコ

今日の宅建問題【第2編】

【債権譲渡】

第38問
AがBに対して1,000万円の代金債権を有しており、Aがこの代金債権をCに譲渡した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

①AB間の代金債権には譲渡禁止特約があり、Cがその特約の存在を知らないことにつき重大な過失がある場合には、Cはこの代金債権を取得することはできない。

②AがBに対して債権譲渡の通知をすれば、その譲渡通知が確定日付によるものでなくても、CはBに対して自らに弁済するように主張することができる。

③BがAに対して期限が到来した1,000万円の貸金債権を有していても、AがBに対して確定日付のある譲渡通知をした場合には、BはCに譲渡された代金債権の請求に対して貸金債権による相殺を主張することができない。

④AがBに対する代金債権をDに対しても譲渡し、Cに対する債権譲渡もDに対する債権譲渡も確定日付のある証書でBに通知した場合には、CとDの優劣は、確定日付の先後ではなく、確定日付のある通知がBに到着した日時の先後で決まる。

※答えは下部に記載します。

【債権】

第39問
AがBに対して金銭の支払いを求める場合における次の記述のうち、AのBに対する債権が契約に基づいて発生するものはどれか。

①青信号で横断歩道を歩いていたAが、赤信号を無視した自動車にはねられてケガをした。運転者はBに雇用されていて、勤務時間中、仕事のために自動車を運転していた。Aが治療費として病院に支払った50万円の支払いをBに対して求める場合。

②Aは、B所有の甲不動産の売却について、売買契約が締結されるに至った場合には場バイ代金の2%の報酬の支払いを受けるとして、Bから買主のあっせんの依頼を受けた。Aがあっせんした買主Cとの間で1,000万円の売買契約が成立したのでAがBに対して報酬として20万円の支払いを求める場合。

③Bは、B所有の乙不動産をAに売却し、代金1,000万円の受領と同時に登記を移転して引渡しも終えていた。しかし、Bは、錯誤を理由にAに売買契約は無効であるとして、乙不動産を返還し、登記を戻すようにAに求めた。これに対し、AがBに対して、1,000万円(代金相当額)の返還を求める場合。

④BはDに200万円の借金があり、その返済に困っているのを見かねたAが、Bから頼まれたわけではないが、Bに代わってDに対して借金の返済を行った。Bの意思に反する弁済ではないとして、AがDに支払った200万円につき、AがBに対して支払いを求める場合。

※答えは下部に記載します。

 

 

 

 

 

 

【答え】

第38問の答え

①正しい:債権の譲受人であるCが、譲渡禁止の特約の存在を知らないことについて、重過失がある場合は、Cは代金債権を取得することはできない。

②正しい:債権の譲渡人から債務者への通知(口頭でよい)があれば、譲受人は債権者に対抗できる(自分に払うよう主張できる)。

③誤り:債権の譲渡通知があっても、譲渡の通知が到達したときに、既に弁済期の到来(期限の到来)している反対債権(Aに対する債権)をBが有していれば、Bは相殺を主張できる。

④正しい:確定日付のある証書と確定日付のある証書がケンカした場合、証書が先に到着した方が勝つことになっている。
例)証書① 確定日付3月1日  通知の到達3月5日
証書② 確定日付3月2日  通知の到達3月4日
この場合、先に到達した証書②が勝つ。確定日付が先である証書①が勝つのではない。

よって、この問いの正解は③です。

第39問の答え

①契約に基づかない:契約は申込み承諾によって成立する。交通事故(不法行為)による損害賠償請求権は、契約によって発生するのではない。

②基づく:契約は申込みと承諾によって成立する。BがAに対してあっせんの申込みをし、Aが承諾している。よってAのBに対する債権は契約によって発生している。

③基づかない:Aの1,000万円の返還請求権は、契約によって発生したのではなく、契約が無効になった結果発生したものである。

④基づかない:契約は申込みと承諾によって成立する。AはBから申し込まれたわけではない。

よって、この問いの正解は②です。

「債権者」「債務者」という言葉自体、他人事のようにしか聞いたことがなかったので、どっちがどっちの人だ!?と戸惑ってしまいました。
債権者が「支払なさい!」と言う人で、「債務者」がお金を払う人なんですね。
この分野の問題は、私にとって身近な話題ではなかったのですが、多少見聞きしたことのある内容なので、「自分だったら…?」と想像しながら学ぼうと思います!

chieko.miniチエコ